商业地产的计算可以从多个维度进行，包括盈利模式、估值方法、税费计算以及投资回报率等。以下是一些关键点：
盈利模式
商业地产的盈利模式主要包括租金收入和资产增值。
估值方法
估值方法主要采用收益法，其公式为：估值 = 收益 / 资本化率。
收益法关注的是商业地产能够产生多少租金以及持续产生租金的能力和潜力。
税费计算
商业地产在交易过程中涉及的主要税费包括契税、房产增值税、土地增值税和个人所得税。
具体税费计算如下：
契税：房屋成交价的3%。
房产增值税：成交价与原购房价差额的5.5%。
土地增值税：1%。
个人所得税：通常为成交价的1%，若商铺属于公司产权，则为成交价的20%。
投资回报率
投资回报率可以通过多种方法计算，包括租金回报率法、租金回报率分析法、内部收益率法和简易国际评估法。
租金回报率法的公式为：（税后月租金 - 按揭月供款） × 12 / （首期房款 + 期房时间内的按揭款）。
租金回报率分析法的公式为：（税后月租金 - 每月物业管理费） × 12 / 购买房屋总价。
内部收益率法的公式为：累计总收益 / 累计总投入 = 月租金 × 投资期内的累计出租月数 / （按揭首期房款 + 保险费 + 契税 + 大修基金 + 家具等其他投入 + 累计按揭款 + 累计物业管理费）。
使用年限
商业地产的土地使用年限为40年，工业用地为50年，教育、文化、体育、卫生等公益事业性土地使用年限为50年，住宅为70年。
建筑面积计算
商业地块的建筑面积计算包括使用面积、辅助面积和结构面积三个部分。
这些计算方法和公式可以帮助投资者、开发商和业主全面了解商业地产的价值、收益和潜在风险，从而做出更为明智的投资和经营决策。