购买出租楼（即已经出租的楼房）的流程和注意事项如下：
确认房屋产权情况
确保房屋产权清晰，房东具有进行买卖的权利。如果房屋产权为多人共有，应提供其他共有人同意出租的证明或委托书。
检查房屋是否存在违章建筑，违章建筑没有买卖资格，且租赁合同可能被视为无效。
了解租赁情况
确认房屋是否正在出租，并查看租赁合同，了解租赁期限和其他约定。
承租人的优先购买权：在购买出租房屋之前，需要确保承租人放弃优先购买权。这通常需要承租人签署《放弃优先购买权声明书》。
协商和签订合同
与出租人协商房屋买卖事宜，包括房屋价格、付款方式、交付时间等，并签订《房屋买卖合同》。
将租赁合同作为二手房买卖合同的附件，确保合同中明确注明房屋正在出租及租金的支付方式。
支付款项和办理过户
根据合同约定，支付购房款项及相关的税费、中介费等。
办理房屋过户手续，包括到房地产交易中心申领《房地产权证》。
履行合同义务
在房屋交付后，按照合同约定履行相关义务，如支付剩余购房款、办理水电等费用的过户等。
尊重租赁合同的有效期限，直到租期结束，承租人有权继续使用房屋。
建议
重视产权和租赁情况：在购买出租楼前，务必仔细核实房屋的产权和租赁情况，避免因产权纠纷或租赁问题影响购房。
明确约定：在签订买卖合同时，要明确约定房屋租金的支付方式、交付时间、违约责任等，以保障自身权益。
尊重承租人的权利：在购买出租楼时，要尊重承租人的优先购买权，并取得其书面放弃优先购买权的证明。
通过以上步骤和建议，可以较为顺利地完成购买出租楼的流程。